长租公寓，这个曾经的资本宠儿急速跌落风口。

近日，有消息传出，远洋控股集团有限公司计划年内剥离长租公寓。而在此前不久，朗诗绿色集团刚刚宣布，计划剥离长租公寓业务。

记者粗略统计发现，自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现爆雷或跑路现象后，有近16家或大或小的长租公寓品牌“阵亡”。

有数据估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大。不过，近两年，在租金贷模式下，长租公寓频繁“爆雷”。因此，自2018年8月份开始，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管，不少银行叫停了租金贷业务。如今来看，这确实扼住了公寓运营商的“命脉”。

业内研究人士向记者透露，市场态度转凉说明这类项目的资金回收周期是比较长的，其实本质上也是要求开发商反思开发的模式。长租公寓从后续大的市场前景看，还是不错的，但确实要跳出房屋开发的模式去研究，尤其是在租售同权等方面积极研究新动向。

高热需求催热长租公寓

“在这里住了两年多了，租金比较稳定，配套服务好也很齐全，而且公寓有统一的管理，比较安全。”租住在武汉一魔方公寓的一位用户向记者表示。这栋魔方公寓外立面涂成橙色，其销售经理向长江商报记者介绍，一共6层，共4000-5000平方米，100多间房，房间面积多在25-30平方米，月租在2700-2800元(包括水电、物业等全部费用)，长租6个月起租，一年一签。

这里原本是某集团员工住宿，看中这里的交通优势和潜在的受众人群，来自上海的魔方对原有产业进行开发者装修，自开业以来，入住率达到90%以上，目前只有4、5间空房。记者看到，公寓每间房配有齐全家电，有不同的装修风格供租户选择。在一楼大厅，有门禁系统、自助售卖机和单独的健身房。

此前，记者实地探访了武汉本土专业化住房租赁运营企业和外来品牌，发现交通便利、装修时尚、自带交流属性的长租公寓在90后人群中备受好评。

2016年2月，国务院下发了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，其中提出建立租购并举的城镇住房制度。之后，多部门相继出台了细化政策，包括北京、上海在内的全国9城也相继发布了各自的政策。

可以看到，长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。

租金回报率仅1%-3%

记者梳理公开数据粗略统计发现，截至目前，已经有30余家长租公寓累计融资已经超过50亿元人民币。2017年，万科，朗诗、龙湖等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中，快速扩张。

然而，扩张速度与其利润并不成正比，2017、2018年，朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元。

投资周期长、成本高、盈利难也是长租公寓企业面临的普遍问题。武汉本土品牌“可遇公寓”，创始人佘福员在接受记者采访时表示，“可遇”主要做集中公寓运营，目前略微盈利。分散合租公寓目前整体处于亏损状态，主要原因是运营成本偏高，消费升级下，分散合租房间难溢价。

克而瑞的监测数据显示，在长租公寓盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%)，低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。

住房租赁专项债屡遭中止

由于政策支持，住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。截至2018年底，据不完全统计，共有7家房企发行了住房租赁专项债券，金额共计135.28亿元。

然而进入2018年下半年，情况急转直下，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止，如花样年50亿元的住房租赁专项公司债券宣告终止，中城联盟住房租赁专项公司债券在12月份中止，新欧鹏拟发行的20亿元专项债券也遭到中止。

易居研究院研究总监严跃进向记者表示，对于房企来说，今年上半年出现了至少三家房企长租公寓经营困难的现象，当然困难不等于倒闭，而更多是剥离企业项目和放缓投资，这也说明未来房企投资长租公寓方面其实是需要警惕的，或者说看好此类产业前景，但是企业需要更为稳健。