融创3亿元长租公寓ABS遭遇“终止”，虽金额不大，但市场波澜已起。冰火两重天，在经历了2017年、2018年两年长租公寓运营商“万马奔腾”的高潮期之后，长租公寓市场在2019年渐渐归于平淡。此番融创长租公寓ABS被终止，是个案还是信号?是否预示着市场对长租公寓的反应已入冬?或者是部分地产商的部分项目已经入冬?

融创ABS终止折射地产融资趋严

上海证券交易所日前披露的信息显示，“国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划”项目状态变为“终止”。据悉，该资产支持专项计划拟发行规模为3亿元，发行人为合肥万达城投资有限公司，主承销商为国都证券。今年5月24日，该资产支持专项计划的状态更新为“已回复交易所意见”，大约半年之后，该笔融资宣告终止。

有长期从事债券承销的业内人士认为，融创的长租公寓ABS审核状态变为“终止”，可能是项目本身在结构上有瑕疵或者对于监管层的一些担忧，融资方无法自圆其说。该人士表示，该项目的发行人为合肥万达城投资有限公司，按照惯例，该长租公寓资产支持专项计划募集的资金应该会用在合肥的长租公寓项目上。从券商的角度来说，当然希望项目的规模越大越好，这样对于它未来的现金流评估就会十分乐观。但当前房地产市场降温态势明显，在合肥这样的二线城市做长租公寓业务回报率究竟如何值得考量，可能空置率在提升，租金在下滑，项目的预估情况和实际情况差别较大，如果监管层对此表示担忧，公司的确很难自圆其说。

虽然3亿元的融资对于融创这样年销售额超过4500亿元的房企而言影响不大，但也折射出该行业的资金链松紧情况。有不动产机构负责人向上证报记者透露，今年以来，涉房融资有监管加强的趋势，特别是前段时间有关房企融资的监管又进一步收紧了。上证报记者查阅上交所公司债券项目信息平台了解到，截至11月18日，2019年上交所累计披露564只ABS产品，其中387只ABS产品获审核通过，52只终止审核。进一步细看，5月份开始，上交所、深交所和银行间市场审批通过的ABS项目明显减少。5月至7月底仅审核通过了9项，而3-4月份审核通过了23项，降幅明显。

现实证明长租公寓不能赚快钱

租购并举是住房制度改革的主要方向，正是在它的指引下，过去两年中国的住房租赁市场得以快速发展，融创也是其中的试水者。

由于看好未来存量市场的发展，融创于2018年1月战略入股链家。同年3月，融创旗下上海融创商置有限公司与盛煦地产签署战略合作协议，发起设立总额为200亿元的存量资产并购基金。随后，融创中国董事会主席孙宏斌在2018年3月举行的融创2017年度业绩发布会上承认正在观察长租公寓市场，看是否有合适的机会介入。2018年7月，融创东南区域在杭州正式发布其长租公寓品牌“zhuzhu”，中文名“住住”，并计划在杭州、合肥落地长租公寓，定位中高端，其中合肥滨湖新区项目房源数量大约700套。融创上海区域的长租公寓品牌则被命名为“心地”，落地上海融创内环生活综合体香溢花城。

不过，与万科、碧桂园等其他房企一开始就从集团战略层面推出长租公寓品牌不同，无论是“住住”还是“心地”，都只是融创区域公司的产品，并未升级到集团层面。原因其实很简单，长租公寓业务想要实现盈利并不容易。以朗诗地产为例，2017年、2018年朗诗地产长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，扣除各项成本后，两年累计亏损2.34亿元。

在快速发展阶段，长租公寓市场也出现了“成长的烦恼”。2018年8月，北京房地产市场被曝有长租公寓运营商为争抢房源抬高收房价格，导致租客租房成本直线上升。之后，部分长租公寓运营商因为资金链问题而爆雷的新闻也时不时见诸网络。鱼龙混杂的局面下，长租公寓的融资量也显著下降。据投中集团信息统计显示，2019年前七个月，全国仅有11家长租公寓品牌获得了融资，融资规模同比下降了70%。

“长租公寓企业运营发展的难点在于缺少资金的支持，目前长租公寓租金回报率不高而企业持有成本却难以降低，因此长租市场一直希望有资本支持。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，但行业快速成长的同时，部分长租公寓运营商并未将运营的收益和平稳增长、行业的风险看清楚，一旦资金链出现问题企业就会突然“休克”。

资深地产评论人朱文策表示，过去两年国家政策鼓励，叠加资本市场创投的热情，长租公寓市场迅速发展。但群雄并起，市场竞争激烈，从而加剧行业洗牌，大量的企业被淘汰，留下少数具有竞争力的企业。需要看到的是，长租公寓一定不是赚快钱赚大钱的行业，它要靠经营持续地赚租金收益，这对运营商内容经营和服务质量提出了很高的要求，因此只有有耐心、能坚持，真正把产品和服务都做好的企业才能持续走下去。而对于政府来说，如何让开发商把做长租公寓的资金成本和税费降下来，让他们的投资回报算得过来账也同样考验政府的智慧。

11月5日，长租公寓服务商青客公寓宣布在美国纳斯达克全球市场挂牌交易，股票代码“QK”，上市募资总额约为4590万美元。上市后不到两周，青客公寓即告破发。