近日，北京的孟女士爆料，她位于北京市延庆区辉煌国际度假区温泉SPA会所中的联排别墅在完全不知情的情况下，于2021年8月被开发商擅自拆除，室内很多个人财物不知所终。眼看着倾尽所有积蓄，卖了老家房子凑够房款，本欲留作养老的别墅化为乌有，孟女士感到十分的绝望和痛心。

买房时“五证”齐全承诺办产权证

当她找到开发商北京辉煌益境房地产开发有限公司（以下简称：辉煌地产）时，被告知别墅是被北京市规划和自然资源委员认定为违建，当地镇以整治违建为由，责令辉煌地产限期自行拆除的。对于业主所遭受的损失，辉煌地产方表示只能退还原购房款，并支付活期利息。

事情原由从头说起，2014年10月30日，孟女士与辉煌地产签署了《房屋租赁合同》，辉煌地产通过“以租代售”的方式出售别墅。合同中的第11条约定，辉煌地产承诺应于2018年12月30日前办理《房屋所有权证书》，并会通知孟女士办理《北京市商品房买卖合同》手续，不再增缴费用。

为什么当时签署的是租赁合同而不是购房合同？孟女士回忆称：“当时买房子的时候，销售人员有提供齐全的‘五证’，并且在售楼部也进行了展示。销售人员表示，房子正在建，还没有完工，现在是一个统一大的房产证，还不能分割到户。办理手续需要时间，所以先签个‘以租代售’的合同，并在合同中约定给办产权，什么时间办房产证等信息。”

2018年12月辉煌地产因不具备办理《房屋所有权证书》的条件，又与孟女士协商，于2018年12月29日签署了《补充协议》，将原合同的租赁期限延长至2048年5月18日。同时《补充协议》第6条约定，如国家政策允许办理分户产权的相关条件的情况下，辉煌地产将配合孟女士完成房屋的网签相关事宜。

开发商隐瞒违建事实 “以租代售”规避风险

经了解后得知，导致别墅违建被拆的具体原因,是辉煌地产在2013年开发建设时，未按照原规划审批的要求进行建设，擅自将平面布局进行调整，由原审批的温泉SPA会所1栋建筑改为10栋单体建筑，所以才被北京市规划和自然资源委员认定为违建。

业内律师认为，辉煌地产方明知所建别墅是违反规划的违法建筑，却向已“购房”的业主们诺可以办理产权证，并以当时的售房价向业主出售。辉煌地产承诺可以办理房屋产权登记，收取全额的房款，并以“以租代售”的合同来规避风险，纯属欺骗行为，也是严重失信行为。此外，辉煌地产在未经孟女士的同意，也未与其协商，擅自拆除别墅、处置私人室内财物，这也属于涉嫌违法行为。

业主无奈起诉开发商

别墅被拆除后，孟女士与其他业主多次与辉煌地产方协商赔偿事宜，均未得到合理的答复。无奈之下孟女士于2021年2月一纸诉状将辉煌地产起诉到了延庆法院。2021年8月18日，北京市延庆法院认为，双方所签署的《房屋租赁合同》和《补充协议》实际为房屋买卖合同关系。别墅因为辉煌益境地产超出建设规划和审批手续所建，系违法建设，双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定。双方所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应属无效。并作判决：北京辉煌益境房地产开发有限公司于判决生效七日内返还孟女士所交房费180.6116万元，赔偿装修装饰损失费1.68万元，资金占用费34.9743万元。同时，法院认为过错在于辉煌地产违建。

一审判决后孟女士认为该判决依法合理公正维护了消费者权益。然而，辉煌益境地产方并没有选择低头认错，反而提起了二审上诉，请求撤销一审判决中装修装饰损失费的赔偿和资金占用费。此后，二审法院做出判决：北京辉煌益境房地产开发有限公司于判决生效后七日内返还孟女士房费180.6116万元；赔偿修装饰损失1.5792万元。随后孟女士已向北京市高级人民法院提起了申诉。

理性消费 买房红线要看清

业内律师提醒消费者，“以租代售”卖房暗藏猫腻。什么时候办产权？什么时候完善购房手续？需要购房者擦亮眼睛去辨别。开发商只所以签租赁合同有可能是因为房屋本身就办不了产权证。这种情况下，才有可能变相的用房屋租赁合同代替购房合同。提醒购房的朋友，签字前一定要看清楚签的具体什么合同？一定要将违约条款标注清楚。如果看不懂合同中的条款，可以请法律方面的专业人士，来帮助把关。

俗话说，买的没有卖的精，买房子同样也是如此。作为普通大众如何能了解其中暗藏的猫腻？孟女士的遭遇和维权历程为购房者敲响了警钟。以租代售的法律风险是规避商品房限购的政策，开发商用以租代售这种擦边球的方式，欺骗购房者完成交易。但此种交易风险巨大，例如，房屋涨价，卖方不想卖，租赁协议违约后该如何维权？房产证过户困难，产权不清晰这些风险都是普遍存在的，买房人一定谨慎注意，以防钱房两空。