■宋振庆/文

没有太出乎意料，6月26日，亿达中国（3639.HK)结束了全球招股，最终反应冷淡，未获足够认购。27日，亿达中国在香港联交所挂牌，股价平开2.45元，与上市价2.45元相同；成交249万股。

亿达的招股书显示，招股价介乎2.3~2.9元，拟发行5.8亿股新股，占扩大后股份25%，其中10%作公开发售，集资13.34亿~16.82亿元，另有15%超额配股权，每手2000股，散户入场费约5858.46元。但最后由于香港的公开发售不足额，亿达以接近招股范围下限的2.45元定价，预计集资净额约13.6亿元。

亿达的集资所得中，45%用于增加土地储备；45%用于发展现有项目；10%用作一般营运资金。

另外，亿达集团旗下的别墅开发、冷链物流和软件发展三项业务没有纳入到此次亿达中国的上市资产包中。

在亿达的基础投资者中，来自中国的华融、信达、中保集团基金都是各种IPO的常客，值得注意的是另外三家，即罗康瑞的瑞安旗下公司Doreturn、松下电器，以及住友不动产株式会社。这三家企业都是和孙荫环关系很铁、有过各种合作的“小伙伴”。有两家日本著名企业的助力，这在以往的中国房企上市中尚属罕见。

亿达中国在大连本地是名副其实的头号霸主，曾经的“大连双达”之一的万达早已走向全国，而亿达的主要业务和业绩来源仍盘踞大连。大连软件园的名声鹊起让亿达为更多人所熟知，这座“高科技花园之城”是中国科技园绝对的典范，但亿达必须证明在天时地利人和不再的今天，它在沈阳、上海、武汉、成都乃至未来的南京、西安、杭州是否依然能够玩得转？

在招股书中，亿达引用戴德梁行为其量身打造的报告称，在国内商务园中，无论是从目前的存量还是截至2016年的增量来看，亿达都是国内的NO.1，排在第2、3位的分别是3月份赴港上市的光谷联合以及天安数码城。

还记得吗？在光谷联合的招股书中，第一太平戴维斯把天安数码城排在第1位，光谷联合排在第2位，而亿达则被排在第7位。

为什么第一太平戴维斯和戴德梁行同样基于建筑面积的统计数据会打架？在前者的统计中，天安和光谷建筑面积达到947万平方米和869万平方米，但在后者统计中，它们的建筑面积却分别锐减到不足300万平方米和不足200万平方米。

原因不得而知，个人推测，可能在于双方对“市场化产业园”和“商务园”的认定不同。这也是值得我们进一步去研究的问题，暂且搁置不谈。

目前，亿达中国包含商务园和住宅等的总土地储备达到1180万平方米，这一规模在中国所有产业地产商中应该仅次于华夏幸福。

亿达另一个值得自豪的指标是全国商务园中来自全球财富500强客户的占比，大连软件园以17.6%的比例雄踞首位，是第二名天府软件园的2倍强。

这一点当然是毋庸置疑的，大连软件园拥有着国内最高精尖的豪华外资客户——IBM、HP、埃森哲、松下、索尼、日立、NTT、Oracle、AVAYA、NEC、Fidelity、BT等47家世界500强。不过，这一点与当年大连大力发展服务外包产业息息相关，世易时移，再想重复这种辉煌传奇已经是不可能的任务了。

由于亿达以房地产起家，在1998年才介入大连软件园开发，其商务园业务和住宅业务可谓平分秋色，这也是亿达敢对外喊出“产城一体化”口号的底气所在。

让我们来看看亿达各个项目中产业地产与住宅商用的比例。

大连软件园，拥有38.7万平方米的办公楼，17.6万平方米的学生公寓，1.9万平方米的商铺，以及超过90万平方米的3个住宅项目；武汉软件新城，28万平方米的办公楼和37万平方米的住宅物业；大连亿达信息产业园，11.4万平方米的办公楼，63.9万平方米的住宅和23.9万平方米的停车位；大连生态科技创新城，19.8万平方米的办公楼，57.3万平方米的住宅。

可以看出，亿达的整体模式是典型的产城一体化，以软件商务园的开发和国内外高科技企业的入驻提升整个区域的品质和人气，并带动土地和住宅价格的上升，让自己、客户、当地政府达成多赢。

而在商务园中，亿达则是采取“主力店入驻带动集群式发展”的策略，以国际500强和国内500强的入驻，带动上下游中小企业的纷至沓来，为园区带来稳定的现金流和租金收入。

由于住宅和商务园的双轮驱动，亿达中国的利润水平比较理想，毛利率基本维持在30%左右。其中租赁业务和园区运营管理业务的毛利率非常可观，分别维持在65%以上和75%以上。

当然，过高的住宅比例，往往也让外界质疑亿达的“喧宾夺主”。有的项目甚至都已经建起几十万平方米的住宅，但产业部分却依然迟迟未动。以商务园为主导和核心模式，却建设体量远超过办公部分的住宅商业，如果仅仅是商务园配套的话，是否真的需要如此庞大的规模？过于重资产的模式，也让亿达产业地产的成色和整体回报率稍有不足，这些也是未来亿达需要去解决的问题。

招股书中也提到，除了既有的大连、沈阳、武汉、上海、成都的布点，亿达也将重点在三种区域内布局：大量承受不了一线城市高租金的企业倾向于迁往的郊区；南京、西安、杭州这些拥有大量高校的二线省会城市；以及天津、深圳这样的区域性金融中心。

当然，亿达中国一个很不理想的地方就是过高的负债率，净负债率达到140%。债务方面，未偿还贷款达134亿元，其中信托贷款约22亿元，年内到期的贷款约51亿元。

在此前的发布会上，亿达CFO罗兆和也直面了投资者的这个疑问，称会在2~3年内将净负债率控制在100%以下。