最近的报告显示中国每年新建房屋达到2.5亿平方米，这一数量很难满足居民住房需求。我认为正常的住房需求每年应该是10亿平方米，大概是1000 万套房屋。一方面，现在城市房屋面积大概是250亿平方米，如果折旧率是2%，每年至少需要38亿平方米的新房屋来弥补老旧房屋造成的空缺，也就是说每年新房建设数量至少应该有500万套。另一方面，在今后的近20年，约有3亿人从农村转到城市，每年约有1500万转移人口，按照户均3人计算需要500万套住房。因此，为了取代旧的房屋需要500万套新房，为应对转移人口需求需要另外500万套新房，加起来每年至少需要新建房屋套数要达到1000万。从长期来看，我们并没有供应过剩，而是供应缺口。

崩盘是小概率事件

短期来看，房地产市场存在需求下降导致供应过剩的迹象，主要是受到人们预期的影响。因为预期房价会降，近期人们买房意愿较低，这意味着短期内房地产投资需求降低，但是并不表示施工也会随之下降。人们依然热衷于房地产行业投资。房地产的发展其实只是经济发展的结果。

近期人们对房价上涨的预期下降，是因为对整体经济增长没有以前那么乐观了。但是如果对中国经济长期发展还持有乐观态度的话，就应该认识到房地产长远来说没有什么大问题。预期今年或者明年房地产市场会有调整，房地产崩盘是不可能的或者说概率非常小。我们应该欢迎这样的调整，希望市场因素导致房地产行业有一些积极转变。

[作者系上海财经大学教授、不动产研究所副所长。本文为作者在交通银行(601328,股吧)与国际金融协会（IIF）联合举办的2014年“中国经济论坛”上的发言。因版面有限，本文有删节]