2019年上半年匆匆落下帷幕。伴随着春风，厦门楼市也迎来了一波“春风”回暖，多个项目持续热销，二手房成交量一度达到近两年巅峰。总体而言，上半年市场表现可圈可点。然而我们仍然要理性看待“回潮”。目前新房市场库存正在扩容，二手房市场单月成交数据表现出下滑趋势。下半年，市场的内部形势仍然严峻，经济形势和政策变化等不确定因素会长期存在，而对于市场时机的掌握将成为下半年各开发房企重要课题。站在这个时间节点上，下半年楼市走向如何，让我们听听来自行业的声音。

全年量价可向2017年看齐

来源：克而瑞厦门

厦门楼市经历了较长时间的盘整，进入2019年后，客户观望情绪有所好转。在限购下，厦门市场投资投机客群被挤出，市场以刚需客群成交为主。2017年出让地块多有“70/90”限制，目前已经相继入市，小户低总价产品契合市场需求。

三四月份新房市场在二手房带动及新增供应放量刺激下成交热度上升，有些项目加快出货销售情况良好。具体来看，开盘热销项目大致分为三类：一是低单价、低总价突出的小户型产品，但此类项目产品及客户均有限;二是强学区+近地铁双硬核新盘，主要集中在集美新城和翔安南部新城板块;三是老盘折扣促销，此类项目逆袭成功率整体较低。综合来看，热销项目都有针对刚需/改善客群的明显优势之处，但后续推货去化一般，整体持销力不强。在无明显政策利好刺激作用下，厦门市场尚难言真正回暖。

2019年上半年厦门多个有“一次性获批预售”要求项目相继入市，使得上半年商品住宅供应量冲高至约120万㎡，市场库存房源暴涨。根据克而瑞厦门机构梳理，下半年待批入市项目明显减少，整体供应节奏预计将放缓，随着项目持续去化，库存扩容形势将会有所缓解。

尽管外部环境不容乐观，短期市场向上乏力，但对厦门市场也无需完全悲观。从外生型市场到内生型市场，政策之下，厦门的客群结构被颠覆，即意味着有大量的外部需求被拒之门外。控制房价过快增长，但市场也需“维稳”，所以，市场不会持续“一蹶不振“，在“因城施策”背景下，政策或有一定的调整空间以提升市场活力。具体来看，下半年土地供应或减缓紧缩，而住宅新增供应将继续放闸，成交则仍不温不火，全年量价或可向2017年看齐。

在此情况下，具有价格优势、硬件配套齐全(如学区+地铁)、产品打造力强的项目会在下半年市场形势下抢占先机。

下半年成交量上升，价格维稳

来源：新景祥房产策划

经历了2018年的惨淡后，年初伴随央行降准，市场普遍预期调控政策将有所松绑。随着积压的刚需和改善购房需求释放，楼市的“小阳春”行情到来了，3月份市场情绪开始乐观，部分热点城市再次出现抢购热潮，土拍市场也是持续火爆，二手房成交也创下新高。4月中旬，政府重申房住不炒，并允许各城市执行一城一策。5月、6月份市场情绪相对理性后，前期积压的市场需求也大都释放完毕，“小阳春”行情也暂告尾声。但相比2018年，成交仍然明显好转。整体来说，金融趋紧、无重大利好政策、价格高企且土拍价格低迷等因素使得楼市难以达到真正的回暖。

3月份的小阳春犹如昙花一现，并没有转化为火热的复苏。在政府坚持“房住不炒”主基调下，金融政策趋紧，而且无明显利好政策出台，使得一手市场继续趋于理性，客户观望情绪浓厚，市场成交出现结构性分化、冷热不均，部分前期受抑制的刚需自住和刚改需求得到释放，小面积、低总价、高性价比的项目房源受到市场认可，如特房莱昂公馆、海投自贸城等项目首开均取得不错的成绩。而有些盘由于地段、户型、单价偏高及性价比不高等原因使得去化不佳，遭遇滑铁卢。4月底至今各项目推盘超二十批次，去化结果几家欢喜几家愁。

目前厦门楼市供应量达到近两年的一个高峰期，下半年库存有进一步加大的压力。据统计，目前厦门楼市存量为757万㎡，按每个月9万㎡去化计算，84个月后可以去化完毕;其中在售项目库存面积为206万㎡，按近12个月月均去化约7.88万㎡计算，去化周期约26个月。目前市场成交处于相对低迷的状态，而市场供应处于加速供应的状态，因此在下半年若无重大利好政策带动，库存将进一步加大。

但考虑到房企会在下半年迎来业绩冲刺等因素，成交量极有可能上升，而价格继续维持相对稳定。

在此情况下，可重点关注小面积低总价的高性价比房源及地理位置优越具有稀缺资源的高端住宅，如海沧马銮湾、集美新城、环东海域及翔安南部新城等片区内的楼盘。

下半年市场进一步分化

来源：浩瀚置业(厦门)有限公司

当前市场部分楼盘热销是由价格驱动引起，即二手房价格大幅度回调、一手房以价换量的驱动，使这两年因为被压制的刚需和改善群体入场，同比去年有明显回暖，但这波暖情却在快速冷却，价格回升之后，大部分楼盘来访和成交明显下滑，市场仍然严峻。

近2年来成交量萎缩，供应量增加，下半年库存将达到历史高峰，消化压力将进一步加大。

此外，下半年全国经济、政策环境仍然严峻，特别是在2019年底，部分房企在资金回笼压力下，不排除部分项目较大幅度打折促销或再次以价换量，市场仍会进一步分化，购房者将迎来买房好时机，建议此时可入手。

当前市场日趋理性，投资客离场，刚需客户是市场主导，高性价比的项目最受欢迎，另外，优质地段、高品质的品牌项目依然是市场热点，是改善客群首选。