居高不下的负债率及融资成本，成了悬在宝龙地产头上的达摩克里斯之剑，即使销售额大增，但高昂的融资成本也侵蚀了巨额的利润

对于宝龙地产控股有限公司(以下简称“宝龙地产”，01238.HK)而言，2019年无疑将是异常艰难的一年。

该公司刚刚公布的财报显示2018年实现销售业绩410.36亿元，增幅达到96.5%。但与此同时，公司净利润出现同比下滑，营业成本大幅上涨，负债总额甚至超过销售额，达到491亿元。

宝龙地产日前接受记者调研时表示，“2019年公司拟实现500亿销售目标，未来将升级369高周转模式。”但这也意味着，公司一年的销售额刚够偿还总负债。事实上，2018年公司融资成本净额同比已增加超140%，债务压力下，今年以来宝龙地产继续加大融资步伐，融资成本尚未出现减少迹象。

忙于偿债的宝龙地产，2020年跻身“千亿俱乐部”的目标还能实现么?

控债压力紧逼

回溯十年前，主打商业地产的宝龙地产曾与万达齐名，但在三四线城市向一二线城市转型中，公司痛失占有市场的先机，业绩迅速掉队。2014年万达销售额已达1601亿元，宝龙地产销售业绩才突破百亿。

宝龙地产显然是不甘落后的，实施“369”高周转模式一年后，公司2018年实现合约销售额410.36亿元，同比增96.5%。但这一成绩却未同步到利润水平上，2018年公司净利润下滑比例扩大至15%，净负债率飙升到101.6%。

大幅吞噬净利润的正是其融资成本净额，财报显示，2018年，这一数值由2017年的5.73亿元增加至13.77亿元，增幅超140%。相比之下，宝龙地产同期债务总额增加38.2%，而实际利率由2017年的6.29%升至6.48%。

宝龙地产接受记者调研时表示“融资成本净额增加，主要是由 2018 年人民币贬值导致的汇兑损益造成的，但汇兑损益主要只是造成账面损失。公司今年将优化债务结构、严格把控新增债务成本，预计公司融资成本会有下降。”

但这一措施目前似乎还未见成效。梳理发现，今年以来，宝龙地产已开启一轮密集融资，融资利率仍居高不下。2019年1月，宝龙完成发行一笔2亿美元优先票据，年利率9.125%;2月宝龙实业发展11.8亿债券发行计划被中止审核，公司随即发行了10亿中期票据补血;4月2日，宝龙地产公告，已完成发行3亿元利率为7.2%公司债券。上述融资主要用于补充正常生产经营流动资金需求以及偿还金融机构借款。

商业地产掉队

怀抱“东山再起”之梦，宝龙地产去年不惜耗巨资拿地。公司向记者提供的数据显示，2018年公司共获取29块土地，地上计容面积574万平方米，总货值近650亿元。而这些新增的项目，2018年全年需支出的总权益土地款约124亿元。

尽管凭借高周转取得暂时性的胜利，业内仍对宝龙地产发展存忧，除大幅上涨的资金压力加大了企业发展的风险以外，公司战略核心商业地产掉队也是重要原因之一。

记者研判财报发现，商业地产作为公司发展重点，在营收上始终无法挑起大梁。而从2018年合约销售业态分布来看，410.36 亿元的总销售额中，住宅销售金额为 328.86 亿元，占比达80.14%;商业销售金额为 81.50 亿元，占比达 19.86%。

商业地产仅占销售额两成，未来是否将放缓布局?宝龙地产对此表示否认，“商业地产一直都是宝龙的主营产业，今后也不会发生变化，公司租金及物业管理服务收入 2016至2018年分别同比上升 26.3%、29.7%、25%;2018年新获取的29块土地中，有22个均是商业+住宅的项目;公司 2019 年计划新开业 7 座商场，预期五年租费收入CAGR超 25%。”

值得注意的是，2018年宝龙地产仅开业3个项目，新城控股旗下的新城吾悦广场则新开业了19家，此外，大悦城、华润置地等房企也在向商业领域发力，宝龙地产在商业地产的占有率或会继续被动收缩。

不过宝龙地产认为，公司目前已有36个在营商场及3个轻资产商业项目，绝大多数商场均处于顺利运营状态，连续多年获得“中国商业地产五强”等称号，招商能力可见一斑。公司一向坚持走精品化路线，并不一味追求速度和质量。

家族化管理埋雷

尽管备受质疑，公司仍对未来发展前景胸有成竹，宝龙地产告诉记者，截至2018年年末，公司的总土储面积约2120万方，其中68%位于长三角地区，土地投资虽然使得公司目前负债有所上升，但是为未来的发展和销售提供了充分的保障。

同时针对外界对于公司偿债能力的质疑，宝龙地产表示，公司相关偿债指标在行业中处于中间水平，公司拥有现金及现金等价物约158亿元，而一年内到期债务为147亿元，现金足以覆盖短期债务;经常性收入对利息的覆盖倍数稳定在1倍左右，同时会加快现金回流。

与宝龙地产的信心相悖的是，公司高管纷纷出走。近日，在宝龙地产任职多年、负责商业监审的张岩离职，负责技术研发的副总裁居培成随后离职，任职不足半年。这并非宝龙地产首次出现这一情况，2017年公司请来的沃尔玛不动产副总裁潘丽君、万达集团副总裁王寿庆均未满半年便选择了离职。

宝龙地产向记者解释称，上述人员离职为个人原因，此为企业的正常人事工作。公司目前整体管理层长期保持较高稳定性。

值得一提的是，在潘丽君、王寿庆之后，宝龙商业集团总经理的位置，没有再找到合适的职业经理人担任，一直由宝龙集团总裁许华芳亲自兼任。有市场人士表示，似乎从知名公司跳槽而来的职业经理人，在宝龙都很难打破“6个月魔咒”，宝龙地产内部浓重的家族化管理也会使职业经理人处境尴尬，难以持久任职。

作为典型的家族型企业，宝龙地产给职业经理人留下的发展空间似乎极其有限。公开资料显示，公司董事长许华芳的妻子、姐妹、姑姑、母亲，堂妹均在集团各个岗位担任要职。

对于“家族化管理”质疑，宝龙地产未予回应，而是罗列了“优秀的职业经理人有着充足的发挥空间”的几大理由，即公司调整了内部管理架构，采用了事业部制度，2019年提出了“激活一切、多元精进”的战略等等。

文|投资者网