戴亦一、王崎正在接受本网独家专访。

【导言】近期，不少媒体报道，随着价格增长放缓、信贷趋紧、以及杭州等城市一些开发商削减新住宅工程价格，国内炙热的房地产市场正在展现出最强烈的降温信号。李嘉诚、任志强、王石等业界大佬也纷纷看跌楼市，一时间人心惶惶。

杭州的今天是否将成为厦门的明天？马年厦门楼市行情几何？针对不少网友提出的问题，《XMHOUSE楼市观察》栏目组特别专访了厦门大学管理学院副院长戴亦一、厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎。戴老师和王董事长凭借资深的从业经验、运用渊博的专业知识，深入浅出地为网友一一剖析。《XMHOUSE楼市观察》将分期进行报道。今日特别推出《专访戴亦一王崎之三：厦房价暴涨难现 岛外取消限购时机到》。

论坛直播实录：业界大佬纷纷看跌楼市 马年厦门楼市妙不妙？

微博直播实录：楼市跌声一片厦门妙不妙 戴亦一王崎来分解

XMHOUSE：现在“国五条”落地厦门已经一年多了，请您二位预测一下2014年厦门楼市的政策走向？

王崎：从大的经济学的角度来讲，李克强总理为中国制定的经济增长计划，即“克强经济学”，在“两会”过后，应该会出现一些关于房地产市场的论述。虽然它在过去一年没有提及过房地产，但房价上涨是众人皆知的。国家需要给老百姓一个目标和方向，不然会被老百姓“点名批评”。

国内房地产市场经济论述的方向还是比较宏观的，需要较长的时间来落地。就短期内来说，我认为局部应该不会出什么大的政策，包括厦门在内的地方政府也不会出台更严厉的政策，可能还希望有更宽松的政策。比如温州出了问题以后，不仅“限购令”松绑了，还出现了一些小额贷款的政策予以适当扶持。

现在厦门岛外放开“限购”时机到了，我们经济本来就要求要市场化，不应该以强制的方式去遏制它。在放开“限购”的同时，也需要通过增加供应量来平衡发展，抑制房价暴涨。岛外人气旺起来了，学校医院等基础设施完善了，形成了各自的商圈和校园圈，人们也不一定非要在岛内生活了，岛内拥堵的问题自然迎刃而解。

戴亦一：我个人预计“两会”过后，国家政策面不会有太大的变化。“克强经济学”的本质是市场经济的学派，是自由主义的经济思想。所以无论是取消企业注册资金、取消年审、让利率市场化，还是收缩政府部门的权利和公布政府部门的权利清单，所有这些都是有改观的，这是一部大的经济哲学。

但市场经济哲学不会在房地产这个问题上再纠缠。现在的发展趋势是“市场归市场，保障归保障”。第一收入阶层就由政府的保障房来保障，现在厦门的保障房是只租不卖。你是个穷人，政府保你有地方住，但是不卖给你，是受政府保障。纳税人给你盖的房子，是享受初级福利，确实是保证普通中低收入的老百姓。但是高档房、商品房就是由供求决定价格的。市场是多少价格，政府也不来干预。

我预计厦门楼市的政策面也不会有太大的变化，“限购”依旧不会取消。首先，厦门不能自主地要求取消或放宽“限购”，即使厦门不希望岛外限购，只要国家建设部不批准，就无计可施。第二，厦门岛外和岛内供不应求的状况还不能改观。所以在房价依然上涨的情况，政府领导也会面临着政治层面的压力。所以在这个情况下也很难取消“限购”。

XMHOUSE：厦门有没有可能成为新的房产税试点城市？该如何看待今年6月推出的不动产统一登记条例？

王崎：虽然厦门成为新的房产税试点城市已经有纳入计划，税务部门依旧在探讨，具体时间未定。设置税是一个很严肃的问题，是需要立法的，但目前提“房产税”均是经济学家和税务的官员，法律学家还没有开口。

6月1号推出的不动产登记条例与房产税的出台是有关系的。其实各个地方均有关于不动产的统计数据，但统计口径并不一致，例如福建省是按建筑面积算的，有的地区按套内面积或使用面积计量。其实全国要做一个住房登记的普查也是非常容易的。一旦数据透明了，中央要做经济决策时才能要求增加税收，调高多少个点，全国可以收多少税。数据如果没有统计出来，就难以做出比较准确的决策。不动产登记制度登记制度有助于政策决策人在未来有好的数据背景。

戴亦一：我认为房产税不会急急忙忙推出来。本来去年4月份要在杭州试点，结果还是被叫停了。因为房产税的出台没有从根本上解决土地问题，没有抑制房价，因此看起来就好像一个“做秀”。如果没有搞清楚房产税对房地产市场有多大的影响，或者说哪一种方式的房产税对市场效果更好的话，不如不要推出来。

不动产登记条例对于现在的贪官并没有多大影响。他们在条例推出来之前，手上的过多的房子早就处理掉了，或在澳大利亚、美国买房子。但还是要推出来，因为这是全世界公认的正常财产申报制度。政府要防腐败，肯定要先实名联网，至少要知道张三李四有多少房子。

XMHOUSE：除了政治层面，网友也很关心今年厦门楼市的市场动态，请两位预测一下今年厦门房价和供需走势？

戴亦一：杭州房价及最近“利空”的消息对厦门楼市仍有一定影响。例如一些胆小的购房者，特别是投资性需求的购房者，会持观望态度不敢买，需求也会因此下降。毕竟人们的心理预期和未来价格变化的预期是决定“买”与“不买”的重要因素。我与王董事长在这里也是希望能帮助网友理清楚思路——不要人云亦云，切莫过多或过少地悲观。

我认为，2013年房价的“疯涨”应该不会重现，这些利空消息对后市的具体影响还有待观望。但是总体来说，今年的厦门房价可能会出现“价增量缩”的情况，这两年的土地储备量有下降，供应量也就下降，所以2014年的出盘量也就比较少，所以我觉得价格会在这个基础上再继续的攀升。所以对于刚需购房者来说，我觉得现在依旧是买房的好时机。而投资购房者可以根据自己实际需求再判断。

王崎：一月份厦门的新盘的报价基本上是跳空的报价，原来的房子就卖到16000元/平米，二手一转卖就跳空到20000元/平米；岛内及景观较好的新房项目，开盘一直在“跳高”，其他区域也在平稳上涨。厦门今年对预售证审批，对价格区间拉开巨大的差异化起了极大的推动作用，各家开发商都在“比高”、“比好”、“比配置包装”。

价格上涨过快，势必触碰到某些购房者的价格底线，放弃购买或选择观望。于是出现了早期的“日光盘”再次开盘没有“日光”的局面。而开发商则希望用价格争取跟市场分红利，也不急着开盘“日光”。

今年的销售量肯定比2013年小。第一，虽然一月房屋备案登记套数暴涨，但主要是因为2013年有一些压制的盘到2014年释放登记，数据瞬间“膨胀”。如果是顺利登记的话，成交量其实不多。2014年因为之前的土地供应量有收缩，尽管厦门近期计划供应住宅总建筑面积近500万平米，按照目前的去化速度，供应量依旧不足，预计厦门房价在接下来会平稳上涨。（文/林玟瑛 林松辉）

戴亦一

现任厦门大学管理学院MBA中心教授、博士生导师、厦门大学管理学院副院长。兼任清华大学、北京大学、香港大学、武汉大学、浙江大学等校“总裁班”特聘教授，厦门大学、湖南大学、中南财经政法大学、中南大学、天津财经大学等校EMBA学位班《管理经济学》主讲教授。清华大学、北京大学、香港大学等校“房地产总裁班”特聘教授。

常年担任中国市场营销学会营销总监（CMO）资格认证特聘培训教师；福建省房地产业协会特聘专家；世界华人不动产协会理事；中国市场策划师协会副会长。

王崎

厦门均和房产土地评估咨询有限公司董事长。工学硕士、高级工程师、高级经济师。英国皇家特许测量师、中国资深注册房地产估价师、土地估价师、价格鉴证师。

 中国土地估价师协会常务理事、福建省土地估价行业协会副会长、福建省房地产行业协会估价与经济委员会副会长、厦门市房地产中介行业协会副会长、厦门市房地产中介行业协会专家委员会主任委员。